商品房精裝修建設行政監(jiān)管的“前世今生”
近些年，圍繞精裝房產生的業(yè)主維權逐漸增多，大多集中在精裝修是否缺項漏項、是否缺斤少兩等縮水現(xiàn)象；作為家庭的大額、長期投資，小業(yè)主對精裝房品質有更高的期待與要求。不過，不少開發(fā)商宣傳的精裝修游離在建筑行政監(jiān)管之外，卻是不爭的事實，公開的法院裁判文書、建設項目備案手續(xù)等公開信息，也再次證實該事實。
一、“游離在建設行政監(jiān)管之外”的商品房精裝修
在房地產的黃金時代，人們更多關注的是房產的增值以及房產增值帶來的巨額財富，一定程度上弱化了對房產內在品質的要求；多數(shù)房產以毛坯作為交付標準、市場上僅有少數(shù)房產開發(fā)商將精裝修作為“情懷”、“賣點”，相應的建筑行政監(jiān)管政策與執(zhí)法也相對寬容、寬松，商品房是否精裝修更多程度上是應對房價調控的權宜措施。
二、“追根溯源”：商品房精裝修應納入建設行政監(jiān)管
通常情況下，小區(qū)開發(fā)的基本建設流程是：開發(fā)商拿地——工程規(guī)劃報批——設計院：工程圖紙——建設局審圖中心審圖——工程招投標——領取施工許可證——竣工驗收備案。
對精裝修的商品房而言，至少包括土建專業(yè)工程、安裝專業(yè)工程和裝飾裝修專業(yè)工程；工程建設實踐中，經(jīng)建設行政主管部門審核的的工程圖紙往往只包含土建與安裝專業(yè)工程；而作為專業(yè)工程的裝飾裝修往往因開工時間緊來不及設計、或者開發(fā)商銷售方案暫未最終確定等因素，導致商品房的裝飾裝修要么沒有圖紙、要么圖紙未經(jīng)建設局審圖中心審圖、精裝修過程也可能未向質監(jiān)站報備。
裝飾裝修作為專業(yè)工程，根據(jù)建筑法、建設工程質量管理條例以及各省市制定的裝飾裝修監(jiān)管規(guī)定，原本與土建工程無異，同樣應納入建設行政監(jiān)管范圍之內。
三、南京精裝修商品房“四同步”新政，有利于確保裝飾裝修的工程質量
南京市住房保障和房產局、南京市城鄉(xiāng)建設委員會、南京市物價局聯(lián)合出臺《關于進一步加強我市商品住房全裝修建設管理的通知》（寧房寧市（2019）15），對原建筑法、建設工程質量管理條例等關于精裝修的質量監(jiān)管規(guī)定，予以了重申明確，并用預售許可審批倒逼開發(fā)商，即全裝修交付的新建商品住房項目，全裝修應隨商品住房主體工程一道，同步設計、同步建設、同步監(jiān)管、同步交付，實行對全裝修工程的全過程監(jiān)管。未按要求做好“四同步”的全裝修工程，全裝修部分未辦理質量監(jiān)督手續(xù)的，不予價格備案，暫停核發(fā)預售許可證。
四、城建檔案館的“竣工備案表（裝飾裝修）”，一目了然判定精裝修是否接受了建設行政監(jiān)管
對小業(yè)主而言，很難用建筑專業(yè)、技術標準去衡量精裝修房產質量是否合格。建設工程實踐經(jīng)驗表明，若某開發(fā)小區(qū)取得了“精裝修竣工備案”，則其相應的工程質量應該是有保障的，畢竟在精裝修過程中已經(jīng)由設計院、施工單位、監(jiān)理單位以及質監(jiān)站等多方共同參與監(jiān)督。
結語在房價上漲的階段，人們關注的往往是價值財富增加；在房價相對平穩(wěn)、改善要求提升的現(xiàn)階段，“精裝修”的潛規(guī)則被擺上臺面，人們也開始關注房產品質或者以“品質”尋求利益，再加之建設行政監(jiān)管，包括開發(fā)商在內的市場主體是時候正視 “精裝修監(jiān)管”問題了。
（文首圖片來自網(wǎng)絡）
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