法德東恒觀點(diǎn) | 新型肺炎防控后期小區(qū)物業(yè)管理法律問題問答
隨著最長潛伏期14天臨界點(diǎn)的臨近，疫情防控進(jìn)入了深水區(qū)，遇到的問題更為突出，今年，在小區(qū)的物業(yè)管理工作中，絕大多數(shù)的物業(yè)公司配合政府，守土有責(zé)，盡心盡責(zé)，贏得了絕大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可和贊賞，業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，共建了小區(qū)前所未有的和諧。結(jié)合前期小區(qū)物業(yè)管理中的出現(xiàn)的一些問題，我們編輯了防疫期間常見的物業(yè)服務(wù)法律問題問答，供物業(yè)公司與業(yè)主參考。
問：與新型肺炎防控有關(guān)的法律有哪些？
答：法律層面有全國人大制定的《傳染病防治法2013》、《突發(fā)事件應(yīng)對法2007》，行政法規(guī)層面有國務(wù)院制定的《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例2011》，國務(wù)院規(guī)范性文件《2020關(guān)于加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)防控工作的通知》，主要是這四個(gè)法律法規(guī)規(guī)范性文件值得認(rèn)真看看。除此之外，物業(yè)人應(yīng)該認(rèn)真閱讀中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)2020年2月1日發(fā)布的《住宅物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020（試行）》，認(rèn)真執(zhí)行區(qū)政府防控疫情的有關(guān)通知。
問：如果疫情嚴(yán)重，當(dāng)?shù)卣赡軙?huì)采取哪些緊急措施？
答：根據(jù)《傳染病防治法》第四章“疫情控制”的有關(guān)規(guī)定，區(qū)政府市政府有權(quán)決定以下事項(xiàng)：一，對疫病場所或該場所特定人員實(shí)施隔離措施；二，決定停工、停業(yè)、停課等；三，宣布某區(qū)域、全區(qū)、全市為疫區(qū)；四，調(diào)集本區(qū)域人員和物資，五，征用各種物資。省級(jí)政府可以決定封鎖局部疫區(qū)，國務(wù)院可以決定封鎖大中城市，跨省調(diào)集人員物資并征用各種物資。
問：物業(yè)公司能否拒絕鄂A牌照車輛進(jìn)入小區(qū)？
答：需要區(qū)別對待，一，物業(yè)公司有權(quán)以小區(qū)停車管理制度為由，拒絕未在物業(yè)公司登記的鄂A牌照進(jìn)入小區(qū)，二，如果是業(yè)主登記車輛，則不得拒絕，但應(yīng)當(dāng)集中統(tǒng)計(jì)本小區(qū)內(nèi)鄂牌車輛的詳細(xì)情況，向社區(qū)書面匯報(bào)，并向業(yè)主委員會(huì)書面通報(bào)。
問：物業(yè)公司能否限制不戴口罩業(yè)主的進(jìn)出小區(qū)的自由？
答：不可以。物業(yè)公司只能建議和勸告。
問：為什么公共場所必須帶口罩才能進(jìn)入？
答：根據(jù)《突發(fā)事件應(yīng)對法》第49條第十項(xiàng)，市政府可以采取“防止發(fā)生次生、衍生事件的必要措施”，南京市2020年1月25日發(fā)布通告，決定在南京市公共場所實(shí)施佩戴口罩的應(yīng)急處置措施?；诳谡止?yīng)的緊張，各公共場所采取了柔和的方式進(jìn)行提醒，不歡迎未戴口罩者入內(nèi)。
問：物業(yè)公司能否拒絕非業(yè)主進(jìn)小區(qū)并對小區(qū)封閉式管理？
答：2020年2月4日，南京市政府發(fā)布通告，全面實(shí)施小區(qū)封閉式管理，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照市政府的通告，以及《物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020（試行）》第四條“防控操作指引”第（三）款“出入控制”第1項(xiàng)之規(guī)定，實(shí)施以下措施：（1）原則上拒絕非本小區(qū)業(yè)主或使用人及車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（包括但不限于快遞員、外賣員等）；（2）對外出車輛和人員實(shí)施登記，登記內(nèi)容含基本行程、去向；（3）對進(jìn)入人員進(jìn)行測量體溫，超37.3度的，及時(shí)報(bào)告轄區(qū)內(nèi)衛(wèi)生健康部門。同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)該與社區(qū)加強(qiáng)溝通聯(lián)系，采取張貼通知、業(yè)主微信群發(fā)布等方式，做好宣傳工作，避免沖突。
問：業(yè)主額測體溫超過37.3°物業(yè)企業(yè)該如何操作？
答：拒絕其進(jìn)入小區(qū)，同時(shí)立即報(bào)告物業(yè)管理處，由物業(yè)管理處上報(bào)所在社區(qū)、街道辦事處。
問：業(yè)主拒絕測體溫，物業(yè)公司是否可以拒絕其進(jìn)入？
答：根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)防控工作的通知》的規(guī)定，以及《物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020（試行）》的規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)配合社區(qū)加強(qiáng)人員健康監(jiān)測，對拒絕測體溫的以及體溫超37.3°的，拒絕其進(jìn)入小區(qū)，不聽勸阻強(qiáng)行闖入的，報(bào)告公安機(jī)關(guān)依法追究法律責(zé)任。
問：業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)，物業(yè)測溫發(fā)現(xiàn)異常怎么辦？
答：發(fā)現(xiàn)有體溫超過37.3℃的業(yè)主，應(yīng)仔細(xì)詢問其是否有武漢旅居、接觸史，并將相關(guān)情況報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理和社區(qū)，由社區(qū)安排處理。對于駕車的業(yè)主，應(yīng)告知其關(guān)閉空調(diào)，打開車窗強(qiáng)制通風(fēng)幾分鐘后，再測量其體溫。
問：如何對待快遞和外賣員進(jìn)小區(qū)？
答：根據(jù)《物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引2020（試行）》的規(guī)定，原則上拒絕其進(jìn)入小區(qū)，其配送的物品應(yīng)送至指定存放區(qū)域進(jìn)行臨時(shí)存放，并通知客戶自行領(lǐng)取；
問：對疫區(qū)返鄉(xiāng)人員如何處理？
答：根據(jù)《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》第四十四條規(guī)定，以及《關(guān)于加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)防控工作的通知》的規(guī)定，社區(qū)要發(fā)布告示，要求從疫區(qū)返回人員應(yīng)立即到所在村支部或社區(qū)進(jìn)行登記，并到本地衛(wèi)生院或村醫(yī)或社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心進(jìn)行體檢，每天兩次體檢，同時(shí)主動(dòng)居家自行隔離14天。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合所在社區(qū)做好武漢返鄉(xiāng)人員的居家隔離工作，并配合社區(qū)工作人員做好監(jiān)督工作，如果其違反規(guī)定拒絕配合的，及時(shí)報(bào)告社區(qū)，并配合醫(yī)政機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)實(shí)施強(qiáng)制措施。至于封門，我們認(rèn)為：物業(yè)公司無權(quán)實(shí)施對業(yè)主的封門行為，只能由行政機(jī)關(guān)依法實(shí)施。
問：物業(yè)企業(yè)是否有權(quán)臨時(shí)關(guān)閉小區(qū)部分大門？
答：可以，建議實(shí)施分時(shí)關(guān)閉，并應(yīng)當(dāng)通過各種方式提前通知業(yè)主。
問：如何處理小區(qū)里廢棄口罩？
答：考慮到目前口罩的緊缺，以及不良商家及個(gè)人對廢棄口罩二次回收、二次售賣的情況，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置專門的廢棄口罩收集箱，由環(huán)衛(wèi)所集中回收，如不能集中回收的，可以考慮采取焚燒處理。
問：物業(yè)公司向業(yè)主贈(zèng)送口罩，業(yè)主投訴口罩質(zhì)量問題，咋辦？
答：首先物業(yè)公司不應(yīng)采購質(zhì)量得不到保障的口罩，其次，對于質(zhì)量瑕疵，依照《合同法》規(guī)定，贈(zèng)與人對贈(zèng)送的物品不承擔(dān)責(zé)任。
問：商鋪業(yè)主要求減免商鋪的物業(yè)費(fèi)，咋辦？
答：應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行處理。我們認(rèn)為：在沒有約定的情況下，疫情應(yīng)當(dāng)視為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，建議等待疫情平息之后市政府出臺(tái)相關(guān)政策。